哈喽，各位未来的房东和已经坐拥N套房产的包租公包租婆们！不管你是楼市小白还是沙场老将，只要你跟房子打交道，房贷这俩字儿就跟你的影子一样，甩也甩不掉。今天，咱们就来把那些银行天天挂在嘴边，听得你云里雾里的房贷常用术语（也可以叫“行内话”）扒个底朝天。赶紧小本本记起来，下次跟银行经理battle，咱也能对答如流，气场全开！
走着！
第一组：贷款期 vs. 合同期 (Amortization Period vs. Mortgage Term) – 时间都去哪儿了？
刚上车的朋友们，是不是经常被这两个“期”搞得晕头转向？别急，听我给你捋捋：
- 贷款期 (Amortization Period): 这就是你准备用多少年把银行的钱（连本带息）全部还清的总时长。在加拿大，最常见的“马拉松”长度是 25年。选的时间越长，每个月倒是还的少点，但银行也不是吃素的，总利息可就蹭蹭往上涨啦！
- 合同期 (Mortgage Term): 在你漫长的还贷马拉松中，利率可不是铁板一块。你跟银行签的那个约定当前利率的合同，它的有效期就是合同期。通常是 1年到5年。你可以把它想象成游戏里的“存档点”或者“重置键”。合同到期，你就得跟银行重新“约会”，谈谈下一阶段的利率，或者考虑要不要“移情别恋”换家银行。
举个栗子： 你签了个25年还清的房贷，合同期是5年。这意味着，在这5年里，你的利率是锁定的（如果是固定利率的话）。5年后，你需要再和银行续签合同，决定接下来几年的利率和条款。
悄悄告诉你： 一般来说，合同期签得越短，利率可能会越低哦！
还有个重点： 如果你的首付低于房价的20%，银行会强制你买个“后悔药”——房贷违约保险（CMHC Insurance）。这种情况下，你的最长贷款期通常也就是25年。首付超过20%？恭喜你，有些银行可能会给你30年甚至35年的超长待机时间。（有关房贷违约保险的详细规定，可以参考加拿大按揭和住房公司CMHC的官方网站）。
第二组：固定利率 vs. 浮动利率 (Fixed Rate vs. Variable Rate) – 稳如老狗还是随波逐流？
选利率就像选对象，是图个安稳还是追求刺激？
- 最优惠利率 (Prime Rate): 在深入之前，先认识一下这位“大佬”。这是加拿大商业银行给那些信用好到发光的模范客户提供的最低贷款利率。咱们普通人嘛，通常是在这个基础上加点“服务费”（溢价）。比如，个人贷款可能是 Prime + 3.99%。不过，房贷通常会给点“友情价”，在Prime基础上有所优惠。
- 固定利率 (Fixed Rate): 这家伙跟加拿大央行的基准利率没啥直接关系，主要是看债券市场的“脸色”。一旦定了，在你的合同期内，它就“稳如老狗”，任凭外面风吹雨打，你的利率纹丝不动。比如，你锁了个 2.19% 的两年固定利率，那这两年你就安心按这个数还钱。适合喜欢安稳，不爱操心的朋友，尤其是首次购房者。
- 浮动利率 (Variable Rate): 这位就比较“活泼”了，它会跟着加拿大央行的基准利率跳“探戈”。央行加息，它就涨；央行降息，它就跌。银行给你的浮动利率通常会写成“Prime +/- X%”。一旦央妈调整利率，你的房贷利率可能当天或第二天就跟着变了。
- 有趣的是： 利率变了，你的月供多数时候还是老样子。但是！钱的分配变了。如果加息，利息付得多了，本金就还的少了，你的“马拉松”（贷款期）可能就得延长了。反之，降息了，利息少了，本金还多了，就能早点冲过终点线！
划重点：
- 风险： 浮动利率通常比同期固定利率低那么一丢丢，因为你承担了利率波动的风险。
- 违约金： 如果想在合同期内提前还清贷款或者转银行，浮动利率的违约金一般是3个月的利息，相对温柔。固定利率的违约金？那可能就是几千刀甚至上万刀，让你肉疼不已！ （具体的违约金计算方式，请参照您与贷款机构签订的合同条款）。
- 选择： 追求稳定可选固定；觉得自己能预测市场走向，或者想享受潜在降息福利的，可以考虑浮动。
第三组：高比例房贷 vs. 常规房贷 (High Ratio Mortgage vs. Conventional Mortgage) – 首付决定“身份”
这个简单，主要看你首付掏了多少：
- 高比例房贷 (High Ratio Mortgage): 当你的首付少于购房价格的 20% 时，银行为了降低自己的风险，会强制你购买上文提到的房贷违约保险（CMHC Insurance）。你申请的这种房贷就叫高比例房贷。
- 常规房贷 (Conventional Mortgage / Low Ratio Mortgage): 当你的首付多于或等于购房价格的 20% 时，恭喜你，通常就不用买那个保险啦！这种房贷就是常规房贷。
第四组：开放式贷款 vs. 封闭式贷款 (Open Mortgage vs. Closed Mortgage) – 自由奔放还是循规蹈矩？
还款的灵活性，就看你怎么选：
- 开放式贷款 (Open Mortgage): 顾名思义，非常“开放”！你可以随时提前还一部分或者全部贷款，银行不收你一分钱违约金。想换成封闭式？也随时可以，没罚款。听着很美？代价就是，它的利率通常比封闭式要高。适合那些短期内可能要卖房换房，或者手头随时可能有大笔资金进来还贷的人。
- 封闭式贷款 (Closed Mortgage): 这是加拿大最常见的贷款形式。还款灵活性比较小。如果你在合同没到期前就想提前还清，或者想把贷款转到别的银行，对不起，罚款伺候！离合同到期日越近，罚款会越少。银行一般提供1到5年、7年和10年等合同期，通常合同期越长，利率可能也越高。
举个栗子（数字仅供参考，具体请查阅银行信息）： 视频中提到TD银行五年期封闭式房贷固定利率为 2.14%。如果是高比例房贷，或选择浮动利率（如 1.97%），情况则不同。（当前的具体产品和利率，建议直接访问相关银行的官方网站，例如TD银行等，获取最新信息）。
第五组：GDS & TDS – 银行的“算盘”怎么打？
银行凭啥决定贷给你多少钱？这两个比率是关键先生：
- GDS (Gross Debt Service Ratio) – 毛负债偿付比率:
- 公式约等于： (房贷月供 + 地税 + 取暖费) / 税前家庭月收入
- 如果你买的是公寓或联排别墅，分子上还得加上 50% 的物业管理费。
- TDS (Total Debt Service Ratio) – 总负债偿还比率:
- 公式约等于： (房贷月供 + 地税 + 取暖费 + 其他所有债务月供) / 税前家庭月收入
- “其他所有债务”包括车贷、信用卡欠款、学生贷款等等。
银行的“门槛”：
- 大多数金融机构的审批标准是 GDS 不超过 39%，TDS 不超过 44% (39/44原则)。
- 如果你首付低于 20% 需要CMHC保险，那规矩更严：根据视频中提到的2020年7月1日加拿大按揭和住房公司（CMHC）的新规，GDS计算下来不得超过 35%，而TDS则不能超过 42%。这个指标的降低，意味着购房者可能需要准备更多首付才能负担同样价格的房子。（关于这些比率的具体计算和最新规定，强烈建议查阅 CMHC 官方网站或咨询专业贷款顾问）。
- 注意： 这俩指标得同时达标，不是二选一哦！
民间流传的粗略算法： 税前家庭年收入 x 4 ≈ 你能从银行借到的大概数额。这个非常不精确，顶多当个初步参考，别太当真。毕竟，贷款额度还跟你首付多少、信用分数好坏等一堆因素挂钩呢！
好啦，今天的房贷常用术语大扫盲就到这里！希望这些干货能让你在买房或续房贷的路上少走弯路，武装到牙齿，轻松搞定银行！祝大家都能顺利拿下心仪的Dream House！
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